«Двухпакаёўку ў Шабанах выставілі за 98 тысяч даляраў, а прадалі яшчэ даражэй». Што адбываецца з цэнамі на кватэры?
Цэны на кватэры ў Мінску не перастаюць здзіўляць. Сёння, каб знайсці нядрэнную аднапакаёўку, таннейшую за 80 тысяч даляраў, прыйдзецца сур'ёзна пастарацца. З-за павышанага попыту ўласнікі трымаюць кошт да апошняга і ўсё радзей таргуюцца, а часам сустракаецца і гандаль уверх.
«Адзін з яркіх прыкладаў — продаж двухпакаёвай кватэры ў Шабанах. Уласнік планаваў прадаць кватэру за 98 тысяч даляраў, а ў выніку цана здзелкі — 105 тысяч», — успамінае нядаўнюю здзелку рыэлтар агенцтва нерухомасці «Фаторыя» Таццяна Паўлоўская. Што цяпер адбываецца з кватэрамі і цэнамі на іх, Realt пацікавіўся ў некалькіх агенцтвах.
«За год цана вырасла на 25%»
— З пачатку гэтага года на рынку нерухомасці працягваецца дысананс: на фоне рэзкага росту цэн адчуваецца дэфіцыт прапаноў. Вядома, такая сітуацыя абумоўлена рэкордамі 2025 года, — адзначае рыэлтар агенцтва нерухомасці «Фаторыя» Таццяна Паўлоўская. — Гаворачы пра сегмент другаснага жылля: колькасць выстаўленых на продаж кватэр скарацілася, ствараючы сітуацыю, калі попыт падае, але ж і выбіраць пакупніку практычна няма з чаго. У выніку мы фіксуем, што ўласнік трымае цану. Параўнаўшы з гэтым перыядам мінулага года, кошт вырас, у сярэднім, на 25%.
Па-ранейшаму адны з самых актуальных запытаў — гэта аднапакаёвыя і двухпакаёвыя кватэры ў добрай лакацыі, адпаведна, і кошт тут вышэйшы за сярэдні. Уласнік за кошт падвышанага попыту трымае цану і рэдка таргуецца. Цана часцяком ідзе на павышэнне.
Адзін з яркіх прыкладаў — продаж двухпакаёвай кватэры ў Шабанах літаральна на мінулым тыдні. Уласнік планаваў продаж па цане ў 98 тысяч даляраў, а ў выніку цана здзелкі — 105 тысяч. Кватэра была ўкамплектаваная і з рамонтам, адсюль такі вынік, нягледзячы на тое, што лакацыя не самая папулярная.
А вось уласнікі трох– і чатырохпакаёвых кватэр больш гатовыя да дыялогу. У гэтым выпадку продаж на павышэнне цаны — рэдкая з’ява.
Сярод асноўных запытаў пакупніка відавочна прасочваецца ўсё той жа трэнд на аднапакаёўкі: у 2025 годзе на іх прыйшлося 44% усіх здзелак. У маі 2026‑га іх доля вырасла да рэкордных 47%. Пры гэтым пакупнікі ўсё часцей вымушаны набываць жыллё ў старым фондзе, бо сучасныя кватэры становяцца ўсё менш даступнымі.
На новабудоўлі рост цэн таксама быў найбольш заўважным. У першым квартале 2026 года кватэры ў сучасных дамах падаражэлі на 9% у параўнанні з канцом 2025 года. Асноўнай мэтавай аўдыторыяй застаюцца маладыя сем’і з дзіцём і пары ў стадыі планавання сям’і.
Пакупнік актыўна выкарыстоўвае крэдытаванне, а зніжэнне стаўкі рэфінансавання і працэнтаў па крэдытах дае чарговы штуршок да павышэння попыту, адпаведна, зніжэння кошту жылля пакуль не прадбачыцца.
Як вынік — мінскі рынак нерухомасці знаходзіцца ў пункце нявызначанасці і наступныя месяцы пакажуць, у які бок хістанецца маятнік цэн.
«Збытак старых кватэр, якія спрабуюць прадаваць па цане сучасных»
— Цяпер рынак нерухомасці ў Мінску застаецца досыць актыўным, але ж пакупнік стаў значна больш выбіральным, — кажа кіраўнік аддзела продажаў агенцтва «Квадратны метр» Руслан Глухаў. — Калі казаць пра другасны рынак, то якасныя кватэры па рыначнай цане прадаюцца досыць хутка, асабліва ў добрых лакацыях і дамах апошніх гадоў пабудовы. Пры гэтым аб’екты з завышанай цаной могуць стаяць месяцамі без рэальнага попыту.
На першасным рынку пакупнікі ўважліва параўноўваюць новабудоўлі з другасным жыллём. У многіх выпадках гатовая кватэра з рамонтам выглядае цікавей, чым новабудоўля без аддзелкі, дзе трэба дадаткова ўкладвацца ў рамонт, мэблю і чакаць завяршэння ўсіх работ у доме.
Таксама прыкметна, што пакупнікі сталі значна больш уважліва лічыць выніковы бюджэт здзелкі. Цяпер ужо недастаткова проста «добрай кватэры» — важныя суадносіны цаны, стану дома, інфраструктуры, транспартнай даступнасці і аб’ёму будучых укладанняў.
Найбольш дэфіцытны сегмент сёння — сучасныя кватэры з добрым рамонтам, куды можна адразу заехаць без дадатковых затрат. Асабліва высокі попыт захоўваецца на двухпакаёвыя і еўратрохпакаёвыя кватэры ў новых дамах з нармальнымі планіроўкамі, кухняй-гасцёўняй, асобнымі спальнямі і развітай інфраструктурай побач.
Таксама стабільна запатрабаваныя кватэры ў мікрараёнах з добрай рэпутацыяй — Лебядзіны, Новая Баравая, Маяк Мінска, Парк Чалюскінцаў, раёны побач з паркамі і вадаёмамі.
У збытку цяпер кватэры з маральна састарэлым рамонтам, асабліва калі ўласнікі спрабуюць прадаваць іх па цане сучасных аб’ектаў. Складаней прадаюцца вялікія кватэры старога фонду з няўдалымі планіроўкамі, маленькімі кухнямі, прахаднымі пакоямі і дамамі без сучаснага добраўпарадкавання.
Што тычыцца завышаных цэн, найбольш заўважныя яны ў дзвюх катэгорыях. Першая — кватэры са «свежым, але ж дарагім для ўласніка» рамонтам, дзе прадавец спрабуе цалкам акупіць усе ўкладанні незалежна ад рыначнай сітуацыі. Другая — састарэлыя кватэры ў добрых лакацыях, дзе ўладальнікі лічаць, што адзін толькі раён аўтаматычна робіць аб’ект прэміяльным.
Пакупнік сёння вельмі добра арыентуецца на рынку, актыўна параўноўвае варыянты і хутка разумее, дзе цана не адпавядае якасці. Таму пераацэненыя аб’екты часта доўга знаходзяцца ў рэкламе і ў выніку ўсё роўна прадаюцца толькі пасля зніжэння кошту.
Рэзкае зніжэнне цэн малаверагодна
— Вясна 2026 года стала важным этапам для рынку нерухомасці Мінска і Мінскага раёна. Нягледзячы на паслабленне курсу даляра, колькасць здзелак у Мінску за красавік знізілася на 4,5−7% у параўнанні з сакавіком, адначасова цана квадратнага метра і сярэдняя цана кватэры дасягнулі гістарычных максімумаў, — кажа рыэлтар агенцтва «7 паверхаў» Аксана Бігун.
Асноўным фактарам запаволення рыначнай актыўнасці становіцца паступовае зніжэнне даступнасці жылля для часткі патэнцыйных пакупнікоў.
За першыя месяцы года цэны на нерухомасць выраслі прыкладна на 8,8%, тады як рост даходаў насельніцтва застаецца істотна больш стрыманым. Гэта прыводзіць да скарачэння ліку пакупнікоў, здольных набыць жыллё без значнага прыцягнення крэдытных сродкаў.
У другой палове мая курс даляра імкліва знізіўся.
Для пакупнікоў, якія робяць назапашванні ў замежнай валюце, гэта прывяло да змяншэння даступнага бюджэту ў пераліку на беларускія рублі. Аднак, варта адзначыць, для пакупнікоў, якія прыцягваюць крэдытныя сродкі ў беларускіх рублях, гэта стала не абмежаваннем, а пазітыўным момантам, бо спрыяла павелічэнню іх пакупніцкага бюджэту ў даляравым эквіваленце.
У такіх умовах многія занялі пазіцыю чакання стабілізацыі валютнага рынку. Адначасова частка ўласнікаў перагледзела цэнавыя чаканні, імкнучыся захаваць кошт аб’ектаў на звыклым узроўні ў валютным выражэнні.
Пасля высокай актыўнасці ў пачатку года попыт паступова становіцца больш выбарчым. Пакупнікі надаюць больш увагі якасці аб’ектаў, іх лакацыі, стану і адпаведнасці заяўленага кошту. Ліквідныя кватэры і сучасныя дамы па-ранейшаму знаходзяць пакупнікоў у кароткія тэрміны, тады як аб’екты з завышанай цаной застаюцца ў рэкламе значна даўжэй.
Сцэнар рэзкага зніжэння цэн уяўляецца малаверагодным з-за абмежаванага аб’ёму прапановы і захавання даступнасці крэдытных рэсурсаў. Разам з тым тэмпы росту кошту нерухомасці могуць істотна знізіцца.
Галоўны вынік вясны — для пакупнікоў надыходзіць перыяд больш спрыяльных умоў для вядзення перамоў, тады як для прадаўцоў — час аб’ектыўнай ацэнкі рыначнага кошту сваіх аб’ектаў. Такім чынам, рынак паступова пераходзіць ад стану ажыятажнага попыту да больш збалансаванай мадэлі развіцця.