«30 тысяч ужо аддаў за арэнду». Праграміст усё палічыў і ўзяў іпатэку ў Вільні
Айцішнік з Беларусі жыве ў Літве ўжо больш за пяць гадоў, і аднойчы яму надакучыла здымаць кватэру. Вось гісторыя яшчэ адной іпатэкі (з ПМЖ) — з карыснымі дэталямі, піша Devby.io.
— Я вырашыў, што ўнёскі за іпатэку маюць для мяне больш сэнсу, чым штомесячная плата арэндадаўцу. І пачаў прапрацоўваць пытанне куплі кватэры.
Пошукам і зборам інфармацыі я займаўся самастойна, без агентаў і іншых памагатых. Асноўны сайт для пошуку жылля ў Літве — aruodas.lt, усе мясцовыя ім карыстаюцца, інфармацыя там актуальная, махлярства я не заўважыў.
Кватэры ў Літве могуць прадавацца без зямлі (на арандаваным муніцыпальным участку) або з доляй зямлі, на якой стаіць дом. Апошні спосаб часта тычыцца новабудоўляў, пабудаваных на выкупленай зямлі, і для замежнікаў з трэціх краін здзелка з такім аб'ектам праблематычная, бо валодаць зямлёй у Літве ім нельга.
Што купіў
Я свядома пазбягаў «кватэр з зямлёй», таму спыніў свой выбар на трохпакаёўцы ў рэнаваным доме савецкай пабудовы, які стаіць на муніцыпальнай зямлі.
Чаму трохпакаёўка? Ну, таму што магу сабе дазволіць. Чаму не новабудоўля? Таму што там зусім іншыя цэны + перашкода ў выглядзе зямлі.
Гэта кватэра ў нармальным раёне, з рамонтам — не суперсучасным, але ўзроўню «заўтра заязджай і жыві». У перспектыве трэба ставіць сучасную электрыку.
Цана — каля 160 тысяч еўра. Я спрабаваў гандлявацца з гаспадаром — удалося скінуць пару тысяч.
Напэўна, можна было скінуць і больш, але мне хацелася хутчэй закрыць пытанне. Забягаючы наперад: працэс усё роўна расцягнуўся на тры месяцы.
За гады жыцця ў Літве я назапасіў грошы на першапачатковы ўнёсак, для астатняй часткі мне патрэбна была іпатэка. Распішу этапы іпатэчнага працэсу зыходзячы са свайго досведу.
Пісаць банкам можна пачынаць яшчэ да таго, як вы знайшлі жыллё — проста, каб удакладніць, ці дадуць вам крэдыт у прынцыпе і на якую суму можна разлічваць.
Я так і зрабіў. Напісаў адразу ў некалькі: Swedbank, Seb і Luminor. Усе адказалі, што згодны, але для ўдакладнення ўмоў трэба выбраць аб'ект і даслаць яго ацэнку.
Таксама банкі запыталі паходжанне сродкаў. Асноўная частка майго ашчадку — гэта літоўскі заробак, тут усё празрыста, але вось за 1000 еўра, якія я калісьці паклаў гатоўкай на рахунак, папрасілі справаздачыцца асобна. Дзякуй старому працадаўцу ў РБ — даслаў мне даведку аб заробку за апошні год працы, гэтага было дастаткова.
Ацэнка кватэры
Выбраўшы кватэру, я заключыў з гаспадаром папярэдні дагавор (давялося пакінуць невялікі заклад) і замовіў ацэнку кошту аб'екта (300 еўра). Гэта абавязковая ўмова для іпатэкі: на сайце банкаў ёсць спіс ацэншчыкаў, з якімі працуе канкрэтны банк. Можна выбраць такога, які партнёрствуе адразу з некалькімі банкамі, тады адну ацэнку можна прадубляваць усім.
Важны момант: ад таго, ці быў дом рэнаваны, залежыць не толькі ацэнка і камунальныя плацяжы (яны могуць адрознівацца ў некалькі разоў), але і прапановы банкаў. Чым вышэйшая энергаэфектыўнасць дома, тым выгаднейшыя ўмовы.
Крэдытная прапанова
Калі ацэнка гатовая, можна адпраўляць у банк паўнавартасную заяўку — у адказ вам робяць крэдытную прапанову з улікам тыпу і кошту канкрэтнага аб'екта. Усе крэдыты, якія мне прапаноўвалі, былі ануітэтнымі.
Ануітэтны крэдыт — гэта схема пагашэння пазыкі, пры якой пазычальнік выплачвае доўг роўнымі долямі праз аднолькавыя прамежкі часу. Сума застаецца фіксаванай, але ўнутры яе мяняецца размеркаванне асноўнага доўгу і працэнтаў. Спачатку большая частка плацяжу ідзе на пагашэнне працэнтаў.
Максімальны тэрмін вагаўся ад 20 да 30 гадоў. Банкі рабілі адразу па дзве прапановы: з фіксаванай стаўкай і плаваючай (стаўка EURIBOR + маржа банка). Умовы ў Seb і Luminor былі лепшыя, чым у Swedbank. Розніца па маржы паміж лепшай і горшай прапановай склала 0,6 п.п.
EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) — гэта ўсярэдненая працэнтная стаўка, па якой еўрапейскія банкі даюць незабяспечаныя крэдыты на міжбанкаўскім рынку. Цяпер 12‑месячная стаўка EURIBOR — 2,755%.
Першапачатковы ўнёсак. У тых банках, куды я звяртаўся, патрабавалі ад 15 да 30% кошту кватэры. Але гэта папярэдне. Калі я скінуў ім ацэнку кватэры, у банку з мінімальным парогам 15% мне яго крыху паднялі, а ў банку з парогам 30%, наадварот, прапанавалі знізіць.
За маржу і першапачатковы ўнёсак з банкам можна гандлявацца, асабліва калі ў вас на руках некалькі прапаноў і вы можаце апераваць імі як аргументамі.
Я паспрабаваў скінуць маржу, але мне не ўдалося. Яна засталася 1,5%.
Усяго гадавая стаўка, па якой я выплачваю крэдыт (EURIBOR +1,5%) — крыху больш за 4%.
Здзелка ў натарыуса
Пасля таго як банк канчаткова ўхваліць крэдыт, вы ідзяце з прадаўцом да натарыуса і плаціце сваю частку (вядома, пераводам). Паслугі натарыуса з прадаўцом аплачваеце напалову (але гэта трэба прапісаць у папярэдняй дамове), плюс да гэтага пакрываеце выдаткі на пераафармленне кватэры (дакументы падае сам натарыус). Мне гэтыя паслугі абышліся 300 еўра.
Страхоўка і іпатэчнае пагадненне ў банку
Пасля таго як кватэру аформілі на вас, яе трэба застрахаваць. Самая танная страхоўка каштуе каля 100 еўра на год.
Цяпер вы зноў пішаце ў банк, банк звязваецца з натарыусам, заключае з вамі іпатэчнае пагадненне і пералічвае прадаўцу астатнюю частку сумы.
Тэорыя vs практыка
Першапачаткова гэты працэс быў мне больш-менш зразумелы. Тым не менш ён заняў значна больш часу, чым здавалася напачатку.
Ад папярэдняй заяўкі ў банк да канчатковага разліку з прадаўцом прайшло каля трох месяцаў.
Чаму так доўга? Таму што на кожны этап узгаднення банк траціць па адным-двум тыдні. Напрыклад, я аддаў у банк ацэнку кватэры, праз некалькі дзён мне даслалі іпатэчную прапанову. Я адказаў, што згодны. Мне сказалі, што цяпер трэба зацвердзіць крэдыт, гэта зойме 5‑10 рабочых дзён. Праз тыдзень пішуць: крэдыт зацвердзілі, цяпер трэба адкрыць рахунак, з якога я буду аплачваць іпатэку, пасля гэтага банк дашле мне дакументы на подпіс. Потым высвятляецца, што, так як я не грамадзянін ЕС, для адкрыцця рахунку патрэбна яшчэ адна праверка тэрмінам «ад 10 рабочых дзён і даўжэй». А потым менеджар, якая вяла маю іпатэку, пайшла на два тыдні ў адпачынак.
Так што лепш загадзя закладваць дадатковы час на бюракратыю.
Эканоміка пакупкі
Месячная плата за іпатэку ў мяне цяпер 580 еўра. Добра, дадайце дробязь за страхоўку і абслугоўванне рахунку, хай будзе 600 еўра + камуналка.
Арэнда такой жа трохпакаёўкі ў падобным раёне (Каралінішкі, Тускуленай, Шэшкіне і да т.п.) каштуе 700—800 еўра + камуналка.
Атрымліваецца, я плачу нават менш, чым за арэнду, прычым гэта не незваротныя страты, кожны месяц я выкупляю сваю кватэру па кавалачку. Пры неабходнасці яе можна прадаць, нават з нявыплачанай іпатэкай (хоць гэта і складаней).
Крэдыт на 30 гадоў. Але я магу выплаціць яго датэрмінова без штрафу.
Планы на будучыню
Яны, як і ў многіх, туманныя. Пакуль я вымушаны жыць у Літве. Грамадзянства чакаць яшчэ доўга, таму буду пакуль плаціць іпатэку.
Наколькі я ўпэўнены ў сваім працадаўцы? Як і астатнія: я разумею, што мяне могуць скараціць і знайсці іншую працу будзе няпроста.
Наколькі я ўпэўнены ў тым, што Літва застанецца бяспечным месцам? Не ўпэўнены.
Толькі што гэта мяняе? Жыць жа ўсё роўна недзе трэба. Недзе браць 500‑700 еўра, каб заплаціць за жыллё, мне прыйдзецца ў любым выпадку. З кватэрай ва ўласнасці нават прасцей.
Калі з грашыма прыцісне, я змагу яе здаць і пераехаць, скажам, у аднапакаёўку ў раён горшы. Атрымаецца пасіўная крыніца даходу.
Ды і ўвогуле я пабачыў у жыцці ўсялякага дзярма. Аддаю перавагу вырашаць задачы па меры іх паступлення. За той час, што я жыву ў Літве, я ўжо аддаў за арэнду тысяч 30 еўра. Можна яшчэ пару гадоў падумаць, як жыць далей, і заплаціць яшчэ тысяч 10-15.
Кватэра, хай і іпатэчная, гэта ўсё ж такі актыў. Нават калі я з'еду, яе можна здаць. Або прадаць, хай і са зніжкай, але хаця б частку сродкаў можна вярнуць. Калі ж працягваць жыць у арэндным жыллі, вярнуць нічога нельга. То бок гэта не выбар паміж «праз пяць гадоў у мяне іпатэка на шыі або наяўныя грошы ў кішэні», гэта выбар паміж «нізкаліквідны актыў ва ўласнасці або нічога».