Какое жилье купить, чтобы оно приносило доход — эксперт дает советы
Недвижимость, как и прежде, остается объектом для капиталовложений. Но, как и любое инвестирование, несет определенную долю риска. Журналист Tochka.by узнал у риелтора компании «Авангард Недвижимость» Екатерины Благуш, как определить идеальную квартиру, которая может стабильно приносить пассивный доход.
Стоит ли покупать квартиру для перепродажи?
По словам собеседника, есть примеры, когда люди действительно заработали, вложившись в строительство жилья на стадии котлована («Левада», «Северный берег»).
Как и существуют проекты, которые сдаются медленно и проблемно («Грушевский посад»), а люди долго не могут увидеть отдачу от вложенных средств.
Сейчас хрущевку, приобретенную в 2013 году, можно продать примерно за такие же деньги.
Если бы владелец решил избавиться от этой квартиры пять лет назад, то смог бы выручить $45 тыс. Это значит, потерял бы четверть начальной суммы.
Приобретя квартиру за $45 тыс. в 2020 году, сейчас владелец мог бы реализовать ее на 33% дороже.
Гарантирует ли квартира под аренду доход?
Специалист обращает внимание, что сдача квартиры в аренду делает владельца зависимым от нее. Он фактически становится рантье.
«Так или иначе придется в этом участвовать. Не будет так, что где-то отдельно существует ваша квартира, которая просто раз в месяц кладет вам деньги на карту», — отмечает собеседница.
Это могут быть не такие легкие деньги, как кажется. Все равно периодически возникают проблемы: жалобы на шум, кого-то затопило, арендатор срочно уезжает.
В силу разных причин всегда есть вероятность падения спроса и того, что квартира будет простаивать во время поиска новых арендаторов. А еще нужно учитывать затраты на мелкий ремонт и налоговые выплаты.
Посуточно или долгосрочно?
По оценкам эксперта, посуточная аренда — отдельная история. У человека, по сути, не должно быть никакой другой работы: встречать постояльцев, убирать за ними, решать бытовые вопросы.
Менее затратный по времени и усилиям вариант — субаренды, когда вы сдаете на месяц (например, за $400), а уже арендаторы «гоняют» жилье по суткам. Но в этом случае для владельца все снова превращается в долгосрочную аренду.
Востребованными на сутки будут квартиры в центре города с близостью к вокзалу или знаковым местам. На соответствующих интернет-ресурсах можно заметить, сколько жилья посуточно сдается в «сталинках» на проспекте Независимости.
Также нужно понимать, что у такого бизнеса в последние годы возникало много форс-мажорных факторов: пандемия и сокращение числа туристов из Европы.
По наблюдениям риелтора, в продаже все чаще появляются квартиры, которые как будто сдавались ранее посуточно.
Впрочем, судить об этом собеседница может только по интуиции, исходя из характерных фото интерьера.
Можно ли добиться серьезной скидки при покупке таких квартир? Специалист подчеркивает, что сам факт сдачи посуточно не может служить причиной. Обоснованием станут только конкретные недостатки, а они бывают у любого жилого помещения, независимо от того, как оно использовалось.
Какую квартиру купить, чтобы она не теряла в стоимости?
Если не учитывать форс-мажорные обстоятельства, то, конечно, есть критерии, которые при прочих равных условиях будут сохранять ликвидность квартиры.
Лучшим вариантом вложений, по словам Екатерины, безусловно, являются монолитно-каркасные дома. Но и новые панельки в целом могут долго оставаться востребованными. В качестве примера собеседница привела «Новую Боровую».
«Если брать сильно заранее, на уровне котлована, то на выходе можно заработать. Просто купить и перепродать готовое — больше из разряда лотереи. Найти на рынке что-то по заниженной цене сложно. И невысокая цена будет обусловлена какой-то проблемой, которая впоследствии может привести к незапланированным расходам», — объясняет она.
Если все же рассматривать готовые квартиры, то в любом случае лучше покупать в новостройках. Правда, и вкладывать придется значительно больше, поэтому нужно отталкиваться от своего бюджета.
В плане площади выбирать нужно «однушки» или «двушки», которые пользуются повышенным спросом с точки зрения и возможной перепродажи, и аренды. Заработать и купить (в том числе с помощью кредита) их проще. Трехкомнатные в одном и том же доме могут сдаваться по цене двухкомнатной квартиры.
По словам собеседника, в последние годы особенно популярным является формат «евродвушек» (совмещенная с кухней гостинная и отдельная спальня).
Есть «золотые правила»: привлекательное жилое состояние, минимум косметического ремонта и наличие метро рядом. Тогда любые «однушки» или «двушки» должны сдаваться хорошо. Но сейчас даже близость самого быстрого вида общественного транспорта не является значительным критерием.
«В районах «Лебяжий» или «Новая Боровая», где нет метро, все сдается очень хорошо и дорого. Даже на первых или последних этажах. И контингент квартирантов потенциально будет создавать меньше проблем, чем условно группа студентов, которая заехала в хрущевку», — констатирует эксперт.
Если деньги позволяют, то лучше покупать жилье в новых домах в уже зарекомендовавших себя районах.
Очевидный недостаток недвижимости — привязка к земле. Ее нельзя относительно быстро монетизировать.
Но, если не брать во внимание факторы непреодолимой силы, имущество все равно будет иметь вес. Даже если оно упадет в цене, это произойдет пропорционально общему снижению покупательной способности. А новейшая история показала, что рынок недвижимости может относительно быстро восстановиться. Даже на фоне геополитической неопределенности.
Если обобщать глобально, то в контексте покупки / продажи недвижимости принцип такой же, как и в других инвестициях (акциях или криптовалюте): покупать в худшие времена (на дне) и продавать в лучшие (на пике). Нюансы только в степени и периоде волатильности, а также в соотношении риска и доходности.