Купля кватэры праз кааператыў замест іпатэкі: як працуе сістэма, падобная да піраміды, і што кажуць удзельнікі і эксперт
Калі поўнай сумы на куплю ўласнага жылля не хапае, многія звяртаюцца да крэдытавання. Аднак беларусы, якія жадаюць купіць нерухомасць, усё часцей чуюць пра кааператыў «Жыллёвы баланс», які прапануе куплю кватэр у растэрміноўку тэрмінам да 15 гадоў.
Кааператыў замест банка
Паводле дадзеных, апублікаваных на сайце кааператыва, у ім цяпер 26 361 удзельнік. А з 2014 года кааператывам было набыта 6517 кватэр, 637 з якіх (каля 10%) ужо цалкам выкупленыя членамі «Жыллёвага балансу».
На днях у Трэдс з'явілася публікацыя з пытаннем пра тое, ці ёсць нейкія падводныя камяні пры куплі кватэры праз «Жыллёвы баланс». Пост набраў больш за 200 тысяч праглядаў і каля 250 каментароў, што таксама паказвае на высокую цікавасць да дзейнасці кааператыва.
Як гэта працуе і чым адрозніваецца ад крэдыту?
Нягледзячы на, здавалася б, вялікае падабенства паміж банкаўскім крэдытаваннем і купляй праз кааператыў, на справе яго не так ужо шмат, хоць у абодвух выпадках гаворка ідзе аб набыцці нерухомасці пры недастатковай колькасці сродкаў.
Мяркуючы па спецыфіцы працы кааператыва, каментарах карыстальнікаў і прадстаўнікоў «Жыллёвага балансу», іх асноўныя кліенты — гэта людзі, якія не змаглі атрымаць крэдыт на будаўніцтва або куплю жылля.
Калі банк для адабрэння крэдыту патрабуе наяўнасці высокіх афіцыйных даходаў і паручыцеляў, то кааператыў у гэтым плане куды больш гнуткая арганізацыя. Таму ён пасуе для ІП, самазанятых, людзей якія працуюць за мяжой, ці проста маюць шэрыя даходы.
Грошы цяпер, а кватэра толькі праз некалькі гадоў
Іншым важным адрозненнем ад куплі кватэры ў крэдыт з'яўляецца тэрмін засялення. Калі ў выпадку з крэдытам на ўсе фармальнасці сыходзяць лічаныя дні або тыдні, то, згодна з рэгламентам «Жыллёвага балансу», засяленне (купля нерухомасці) магчыма не раней сёмага месяца пасля ўступлення ў кааператыў. Але гэта менавіта мінімальны тэрмін.
У сярэднім жа ад моманту ўступлення ў кааператыў, унясення першапачатковага ўнёска і пачатку ўнясення назапашванняў да куплі праходзіць 2-2,5 года.
Гэта значыць, на працягу гэтага перыяду вы робіце штомесячныя назапашвальныя ўзносы за кватэру, якой няма. І няважна, новабудоўля гэта ці другасны рынак.
Набываць кватэру праз кааператыў можна і без першапачатковага ўнёску, але ў такім выпадку дата куплі жылля наступіць значна пазней сярэдніх 2-2,5 года.
Купляеш іншым і чакаеш, калі купяць табе
Іншымі словамі, новыя члены кааператыва здаюць грошы на куплю жытла іншым членам кааператыва, якія прыйшлі раней.
Што тычыцца дакладных тэрмінаў, калі канкрэтны член кааператыва будзе выбіраць сабе жыллё, то іх няма. Гэта залежыць як ад памеру накапляльных унёскаў і цэн на нерухомасць, так і ад прытоку новых удзельнікаў.
Кватэра ўсё адно не ваша
Яшчэ адным важным аспектам з'яўляецца форма ўласнасці: калі пры куплі ў крэдыт кватэра належыць вам, хоць і знаходзіцца пад закладам, то нерухомасць, набытая праз «Жыллёвы баланс», застаецца ўласнасцю кааператыва, пакуль не будзе выплачаны апошні ўнёсак.
Менавіта таму з 6517 кватэр толькі 637 ужо належаць уласнікам, а больш за 6 тысяч усё яшчэ кааператыўныя.
Пераплата
Працэнт пераплаты пры куплі ў растэрміноўку праз кааператыў ніжэй, чым у банкаў, што адносяць да яшчэ адной перавагі «Жыллёвага балансу» над банкамі. Пры гэтым калі ў выпадку з крэдытам штомесячны плацёж па меры пагашэння звычайна скарачаецца, то ў выпадку з «ЖБ» — наадварот, узрастае на працэнт інфляцыі.
Рэальны досвед
Сярод каментатараў у Трэдс знайшлося нямала людзей, хто ўжо знаходзіцца ў кааператыве ці хаця б паглыбляўся ў тэму.
Сярод асноўных мінусаў называюць субсідыярную адказнасць, а таксама той факт, што аж да апошняга ўзносу кватэра вам не належыць.
Што тычыцца пераплат, то, па падліках карыстальнікаў, купля праз «ЖБ» — гэта меншая пераплата.
«У «ЖБ» стаўка складае 12-13%, у банку — 15-17%. Там усё залежыць ад паю (іх унутраная валюта) і ад інфляцыі. Калі змяняецца інфляцыя або кошт квадратнага метра, то і ўнёскі могуць павялічыцца або зменшыцца. Чарга таксама рухаецца не зразумей як: хто ўнёс больш, таго і тапкі, так бы мовіць», — напісала адна з каментатараў.
«Калі інфляцыя набліжаецца да 10% за год, то больш выгадна браць банкаўскі крэдыт або іпатэку. Калі ж тэмпы інфляцыі ніжэйшыя, тады цікавей выглядае варыянт з «ЖБ»», — дадае мужчына.
Тым не менш па каментарах відаць, што частка людзей звяртаецца да куплі нерухомасці праз кааператыў па прычыне адмовы ў крэдыце.
«Паўгода таму ўступілі ў «ЖБ». Вельмі шкадую, што не зрабілі гэтага раней. Пакуль знаходзімся на этапе назапашвання, уношу нават больш за належнае. На гэты момант для нас гэта адзіная магчымасць абзавесціся жыллём, нягледзячы на ўсе падводныя камяні», — піша жанчына, у якой не атрымалася ўзяць крэдыт.
Адпісаліся і тыя, хто ўжо засяліўся ў кааператыўныя кватэры і не шкадуе.
«Мы год таму купілі кватэру ў Мінску праз «ЖБ», у нас толькі пачуццё падзякі. Плацёж цалкам пад'ёмны, вельмі рада, што вырашылася!» — прызнаецца дзяўчына.
Нюансы, якіх асцерагаюцца
«Усе задаволеныя, хто набываў праз іх жыллё. Але гэта не адмяняе таго факту, што гэта — піраміда, якая калісьці можа зачыніцца», — адзначае іншая каментатарка.
І меркаванняў, што ўсё гэта падобна на піраміду, насамрэч хапае. Многія сыходзяцца ў поглядах на тое, што ўсё добра будзе роўна да таго моманту, пакуль ёсць прыток новых удзельнікаў, а курс даляра застаецца стабільным.
«У выпадку банкруцтва арганізацыі ўдзельніку, ужо які атрымаў жыллё, прапануюць выкупіць кватэру на працягу месяца. Калі зрабіць гэта немагчыма, нерухомасць прадаецца як актыў, а жыхарам даводзіцца з'ехаць. Кватэра пераходзіць ва ўласнасць ўдзельніка толькі пасля поўнай выплаты ўсёй сумы», — прыводзіць довады адна з каментатарак.
А што з рызыкамі насамрэч?
Эксперт BEROC Анастасія Лузгіна называе куплю нерухомасці праз кааператыў нашмат больш рызыкоўнай, чым пры выкарыстанні крэдыту.
«Уласнікам кватэры вы становіцеся толькі пасля пагашэння апошняга плацяжу. Усе 10‑13 гадоў да гэтага уладальнікам з'яўляецца кааператыў, што нясе дадатковыя рызыкі на працягу ўсяго перыяду», — лічыць эксперт.
Гэты факт, на думку Лузгіной, у тым ліку абмяжоўвае магчымасць распараджацца кватэрай па сваім меркаванні, напрыклад, калі гаворка ідзе аб продажы.
«Таксама, калі паток новых кліентаў будзе запавольвацца, тэрміны куплі кватэры могуць зрушвацца. Таму вельмі важна, якой будзе сітуацыя на рынку жылля як мінімум на працягу назапашвальнага перыяду. Але і пасля засялення дадатковыя рызыкі цалкам не знікаюць, паколькі вы не ўласнік жылля».
Анастасія Лузгіна адзначае, што ў выпадку з банкамі таксама існуюць назапашвальныя рахункі, на якія чалавек адкладае грошы, каб пазней выкарыстоўваць іх для першапачатковага ўнёску па іпатэцы.
«З банкамі больш гарантый. У Беларусі існуюць дзяржаўныя гарантыі, і калі з банкам нешта здарыцца, то дзяржава будзе вяртаць уклады насельніцтву.
І банкі ў цэлым працуюць па больш строгіх правілах у параўнанні з кааператывамі, таму інакш разлічваюць рызыкі, у выніку чаго і з'яўляюцца адмовы», — тлумачыць эксперт.
Таму, на думку Лузгіной, у выпадку з кааператывамі таксама могуць узнікаць пытанні, наколькі надзейнымі і плацежаздольнымі з'яўляюцца тыя людзі, якія ўжо ўступілі ў яго.
Кааператыву неабходна максімальная стабільнасць
«Гэта ўплывае на ўстойлівасць фінансавай сістэмы, па якой працуе кааператыў. Вядома, нельга сказаць, што кааператыў — гэта піраміда, але трэба разумець, што для яго паспяховага функцыянавання вельмі важна, каб была стабільнасць у эканоміцы ў цэлым і на рынку нерухомасці ў прыватнасці».
У выпадку якіх-небудзь змяненняў, якія могуць рэзка паўплываць на попыт і цэны на нерухомасць, рызыкі ўзрастаюць як у тых, хто яшчэ толькі знаходзіцца на стадыі назапашвання, так і ў тых, хто ўжо засяліўся і працягвае выплачваць унёскі.
«Невядома, як у крызіснай сітуацыі будзе паводзіць сябе кааператыў, таму гэта таксама трэба ўлічваць, ацэньваючы рызыкі», — лічыць эканаміст.
Ілюстрацыйны здымак. Фота: «Наша Ніва»
Напрыклад, моцнае падзенне попыту на нерухомасць у пары з сур'ёзным эканамічным крызісам можа моцна скараціць прыток новых удзельнікаў кааператыва, а таксама стымуляваць да выхаду тых, хто яшчэ знаходзіцца на стадыі назапашвання.
У такім выпадку тэрміны куплі жылля могуць значна расцягнуцца. У цэлым жа падобнага роду кааператывы Лузгіна называе не зусім устойлівай фінансавай сістэмай, хоць і прызнае, што папулярнасць куплі жылля такім спосабам расце.
«Калі мы гаворым пра банкі, то там кліенты строга абаронены банкаўскім заканадаўствам, чаго няма ў выпадку з кааператывамі, якім вы аддаяце грошы за пару гадоў да засялення, і нават пасля яго яшчэ гадоў 10‑12 нібыта ваша кватэра застаецца кааператыўнай.
Таму трэба быць упэўненым у тым, што з кааператывам усё будзе добра на працягу ўсяго 10—15‑гадовага перыяду, пакуль вы не станеце ўласнікам гэтага жылля», — патлумачыла эксперт.