Покупка квартиры через кооператив вместо ипотеки: как работает система, похожая на пирамиду, и что говорят участники и эксперт
Если полной суммы на покупку собственного жилья не хватает, многие обращаются к кредитованию. Однако белорусы, желающие купить недвижимость, всё чаще слышат о кооперативе «Жилищный баланс», который предлагает покупку квартир в рассрочку сроком до 15 лет.
Кооператив вместо банка
По данным, опубликованным на сайте кооператива, в нем сейчас 26 361 участник. А с 2014 года кооперативом было приобретено 6517 квартир, 637 из которых (около 10%) уже полностью выкуплены членами «Жилищного баланса».
На днях в Тредс появилась публикация с вопросом о том, есть ли какие-то подводные камни при покупке квартиры через «Жилищный баланс». Пост набрал более 200 тысяч просмотров и около 250 комментариев, что также указывает на высокий интерес к деятельности кооператива.
Как это работает и чем отличается от кредита?
Несмотря на, казалось бы, большое сходство между банковским кредитованием и покупкой через кооператив, на деле его не так уж много, хотя в обоих случаях речь идет о приобретении недвижимости при недостаточном количестве средств.
Судя по специфике работы кооператива, комментариям пользователей и представителей «Жилищного баланса», их основные клиенты — это люди, которые не смогли получить кредит на строительство или покупку жилья.
Если банк для одобрения кредита требует наличия высоких официальных доходов и поручителей, то кооператив в этом плане куда более гибкая организация. Поэтому он подходит для ИП, самозанятых, людей, работающих за границей, или просто имеющих серые доходы.
Деньги сейчас, а квартира только через несколько лет
Другим важным отличием от покупки квартиры в кредит является срок заселения. Если в случае с кредитом на все формальности уходят считанные дни или недели, то, согласно регламенту «Жилищного баланса», заселение (покупка недвижимости) возможно не ранее седьмого месяца после вступления в кооператив. Но это именно минимальный срок.
В среднем же от момента вступления в кооператив, внесения первоначального взноса и начала внесения накоплений до покупки проходит 2-2,5 года.
То есть, в течение этого периода вы делаете ежемесячные накопительные взносы за квартиру, которой нет. И неважно, новостройка это или вторичный рынок.
Приобретать квартиру через кооператив можно и без первоначального взноса, но в таком случае дата покупки жилья наступит значительно позже средних 2-2,5 года.
Покупаешь другим и ждешь, когда купят тебе
Иными словами, новые члены кооператива сдают деньги на покупку жилья другим членам кооператива, которые пришли раньше.
Что касается точных сроков, когда конкретный член кооператива будет выбирать себе жилье, то их нет. Это зависит как от размера накопительных взносов и цен на недвижимость, так и от притока новых участников.
Квартира все равно не ваша
Еще одним важным аспектом является форма собственности: если при покупке в кредит квартира принадлежит вам, хотя и находится под залогом, то недвижимость, приобретенная через «Жилищный баланс», остается собственностью кооператива, пока не будет выплачен последний взнос.
Именно поэтому из 6517 квартир только 637 уже принадлежат собственникам, а более 6 тысяч все еще кооперативные.
Переплата
Процент переплаты при покупке в рассрочку через кооператив ниже, чем у банков, что относят к еще одному преимуществу «Жилищного баланса» над банками. При этом если в случае с кредитом ежемесячный платеж по мере погашения обычно сокращается, то в случае с «ЖБ» — наоборот, возрастает на процент инфляции.
Реальный опыт
Среди комментаторов в Тредс нашлось немало людей, кто уже находится в кооперативе или хотя бы углублялся в тему.
Среди основных минусов называют субсидиарную ответственность, а также тот факт, что вплоть до последнего взноса квартира вам не принадлежит.
Что касается переплат, то, по подсчетам пользователей, покупка через «ЖБ» — это меньшая переплата.
«В «ЖБ» ставка составляет 12-13%, в банке — 15-17%. Там все зависит от пая (их внутренняя валюта) и от инфляции. Если меняется инфляция или стоимость квадратного метра, то и взносы могут увеличиться или уменьшиться. Очередь тоже двигается не пойми как: кто внес больше, того и тапки, так сказать», — написала одна из комментаторов.
«Если инфляция приближается к 10% за год, то выгоднее брать банковский кредит или ипотеку. Если же темпы инфляции ниже, тогда интереснее выглядит вариант с «ЖБ»», — добавляет мужчина.
Тем не менее по комментариям видно, что часть людей обращается к покупке недвижимости через кооператив по причине отказа в кредите.
«Полгода назад вступили в «ЖБ». Очень жалею, что не сделали этого раньше. Пока находимся на этапе накопления, вношу даже больше положенного. На данный момент для нас это единственная возможность обзавестись жильем, несмотря на все подводные камни», — пишет женщина, у которой не получилось взять кредит.
Отписались и те, кто уже заселился в кооперативные квартиры и не жалеет.
«Мы год назад купили квартиру в Минске через «ЖБ», у нас только чувство благодарности. Платеж вполне подъемный, очень рада, что решилась!» — признается девушка.
Нюансы, которых остерегаются
«Все довольны, кто приобретал через них жилье. Но это не отменяет того факта, что это — пирамида, которая когда-нибудь может закрыться», — отмечает другая комментатор.
И мнений, что все это похоже на пирамиду, на самом деле хватает. Многие сходятся во взглядах на то, что все хорошо будет ровно до того момента, пока есть приток новых участников, а курс доллара остается стабильным.
«В случае банкротства организации участнику, уже получившему жилье, предлагают выкупить квартиру в течение месяца. Если сделать это невозможно, недвижимость продается как актив, а жителям приходится съехать. Квартира переходит в собственность участника только после полной выплаты всей суммы», — приводит доводы одна из комментаторов.
А что с рисками на самом деле?
Эксперт BEROC Анастасия Лузгина называет покупку недвижимости через кооператив намного более рискованной, чем при использовании кредита.
«Собственником квартиры вы становитесь только после погашения последнего платежа. Все 10‑13 лет до этого владельцем является кооператив, что несет дополнительные риски на протяжении всего периода», — считает эксперт.
Этот факт, по мнению Лузгиной, в том числе ограничивает возможность распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например, когда речь идет о продаже.
«Также, если поток новых клиентов будет замедляться, сроки покупки квартиры могут сдвигаться. Поэтому очень важно, какой будет ситуация на рынке жилья как минимум в течение накопительного периода. Но и после заселения дополнительные риски полностью не исчезают, поскольку вы не собственник жилья».
Анастасия Лузгина отмечает, что в случае с банками также существуют накопительные счета, на которые человек откладывает деньги, чтобы позже использовать их для первоначального взноса по ипотеке.
«С банками больше гарантий. В Беларуси существуют государственные гарантии, и если с банком что-то случится, то государство будет возвращать вклады населению.
И банки в целом работают по более строгим правилам по сравнению с кооперативами, поэтому иначе рассчитывают риски, в результате чего и появляются отказы», — объясняет эксперт.
Поэтому, по мнению Лузгиной, в случае с кооперативами также могут возникать вопросы, насколько надежными и платежеспособными являются те люди, которые уже вступили в него.
Кооперативу необходима максимальная стабильность
«Это влияет на устойчивость финансовой системы, по которой работает кооператив. Конечно, нельзя сказать, что кооператив — это пирамида, но нужно понимать, что для его успешного функционирования очень важно, чтобы была стабильность в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности».
В случае каких-либо изменений, которые могут резко повлиять на спрос и цены на недвижимость, риски возрастают как у тех, кто еще только находится на стадии накопления, так и у тех, кто уже заселился и продолжает выплачивать взносы.
«Неизвестно, как в кризисной ситуации будет вести себя кооператив, поэтому это тоже нужно учитывать, оценивая риски», — считает экономист.
Иллюстративный снимок. Фото: «Наша Ніва»
Например, сильное падение спроса на недвижимость в паре с серьезным экономическим кризисом может сильно сократить приток новых участников кооператива, а также стимулировать к выходу тех, кто еще находится на стадии накопления.
В таком случае сроки покупки жилья могут значительно растянуться. В целом же подобного рода кооперативы Лузгина называет не совсем устойчивой финансовой системой, хотя и признает, что популярность покупки жилья таким способом растет.
«Если мы говорим про банки, то там клиенты строго защищены банковским законодательством, чего нет в случае с кооперативами, которым вы отдаете деньги за пару лет до заселения, и даже после него еще лет 10‑12 якобы ваша квартира остается кооперативной.
Поэтому нужно быть уверенным в том, что с кооперативом все будет хорошо на протяжении всего 10—15‑летнего периода, пока вы не станете собственником этого жилья», — пояснила эксперт.