Kupla kvatery praz kaapieratyŭ zamiest ipateki: jak pracuje sistema, padobnaja da piramidy, i što kažuć udzielniki i ekśpiert
Kali poŭnaj sumy na kuplu ŭłasnaha žylla nie chapaje, mnohija źviartajucca da kredytavańnia. Adnak biełarusy, jakija žadajuć kupić nieruchomaść, usio čaściej čujuć pra kaapieratyŭ «Žyllovy bałans», jaki prapanuje kuplu kvater u rasterminoŭku terminam da 15 hadoŭ.
Kaapieratyŭ zamiest banka
Pavodle dadzienych, apublikavanych na sajcie kaapieratyva, u im ciapier 26 361 udzielnik. A z 2014 hoda kaapieratyvam było nabyta 6517 kvater, 637 ź jakich (kala 10%) užo całkam vykuplenyja členami «Žyllovaha bałansu».
Na dniach u Treds źjaviłasia publikacyja z pytańniem pra toje, ci jość niejkija padvodnyja kamiani pry kupli kvatery praz «Žyllovy bałans». Post nabraŭ bolš za 200 tysiač prahladaŭ i kala 250 kamientaroŭ, što taksama pakazvaje na vysokuju cikavaść da dziejnaści kaapieratyva.
Jak heta pracuje i čym adroźnivajecca ad kredytu?
Niahledziačy na, zdavałasia b, vialikaje padabienstva pamiž bankaŭskim kredytavańniem i kuplaj praz kaapieratyŭ, na spravie jaho nie tak užo šmat, choć u abodvuch vypadkach havorka idzie ab nabyćci nieruchomaści pry niedastatkovaj kolkaści srodkaŭ.
Miarkujučy pa śpiecyficy pracy kaapieratyva, kamientarach karystalnikaŭ i pradstaŭnikoŭ «Žyllovaha bałansu», ich asnoŭnyja klijenty — heta ludzi, jakija nie zmahli atrymać kredyt na budaŭnictva abo kuplu žylla.
Kali bank dla adabreńnia kredytu patrabuje najaŭnaści vysokich aficyjnych dachodaŭ i paručycielaŭ, to kaapieratyŭ u hetym płanie kudy bolš hnutkaja arhanizacyja. Tamu jon pasuje dla IP, samazaniatych, ludziej jakija pracujuć za miažoj, ci prosta majuć šeryja dachody.
Hrošy ciapier, a kvatera tolki praź niekalki hadoŭ
Inšym važnym adroźnieńniem ad kupli kvatery ŭ kredyt źjaŭlajecca termin zasialeńnia. Kali ŭ vypadku z kredytam na ŭsie farmalnaści sychodziać ličanyja dni abo tydni, to, zhodna z rehłamientam «Žyllovaha bałansu», zasialeńnie (kupla nieruchomaści) mahčyma nie raniej siomaha miesiaca paśla ŭstupleńnia ŭ kaapieratyŭ. Ale heta mienavita minimalny termin.
U siarednim ža ad momantu ŭstupleńnia ŭ kaapieratyŭ, uniasieńnia pieršapačatkovaha ŭnioska i pačatku ŭniasieńnia nazapašvańniaŭ da kupli prachodzić 2-2,5 hoda.
Heta značyć, na praciahu hetaha pieryjadu vy robicie štomiesiačnyja nazapašvalnyja ŭznosy za kvateru, jakoj niama. I niavažna, novabudoŭla heta ci druhasny rynak.
Nabyvać kvateru praz kaapieratyŭ možna i bieź pieršapačatkovaha ŭniosku, ale ŭ takim vypadku data kupli žylla nastupić značna paźniej siarednich 2-2,5 hoda.
Kuplaješ inšym i čakaješ, kali kupiać tabie
Inšymi słovami, novyja členy kaapieratyva zdajuć hrošy na kuplu žytła inšym členam kaapieratyva, jakija pryjšli raniej.
Što tyčycca dakładnych terminaŭ, kali kankretny člen kaapieratyva budzie vybirać sabie žyllo, to ich niama. Heta zaležyć jak ad pamieru nakaplalnych unioskaŭ i cen na nieruchomaść, tak i ad prytoku novych udzielnikaŭ.
Kvatera ŭsio adno nie vaša
Jašče adnym važnym aśpiektam źjaŭlajecca forma ŭłasnaści: kali pry kupli ŭ kredyt kvatera naležyć vam, choć i znachodzicca pad zakładam, to nieruchomaść, nabytaja praz «Žyllovy bałans», zastajecca ŭłasnaściu kaapieratyva, pakul nie budzie vypłačany apošni ŭniosak.
Mienavita tamu z 6517 kvater tolki 637 užo naležać ułaśnikam, a bolš za 6 tysiač usio jašče kaapieratyŭnyja.
Pierapłata
Pracent pierapłaty pry kupli ŭ rasterminoŭku praz kaapieratyŭ nižej, čym u bankaŭ, što adnosiać da jašče adnoj pieravahi «Žyllovaha bałansu» nad bankami. Pry hetym kali ŭ vypadku z kredytam štomiesiačny płaciož pa miery pahašeńnia zvyčajna skaračajecca, to ŭ vypadku z «ŽB» — naadvarot, uzrastaje na pracent inflacyi.
Realny dośvied
Siarod kamientataraŭ u Treds znajšłosia niamała ludziej, chto ŭžo znachodzicca ŭ kaapieratyvie ci chacia b pahłyblaŭsia ŭ temu.
Siarod asnoŭnych minusaŭ nazyvajuć subsidyjarnuju adkaznaść, a taksama toj fakt, što až da apošniaha ŭznosu kvatera vam nie naležyć.
Što tyčycca pierapłat, to, pa padlikach karystalnikaŭ, kupla praz «ŽB» — heta mienšaja pierapłata.
«U «ŽB» staŭka składaje 12-13%, u banku — 15-17%. Tam usio zaležyć ad paju (ich unutranaja valuta) i ad inflacyi. Kali źmianiajecca inflacyja abo košt kvadratnaha mietra, to i ŭnioski mohuć pavialičycca abo źmienšycca. Čarha taksama ruchajecca nie zrazumiej jak: chto ŭnios bolš, taho i tapki, tak by mović», — napisała adna z kamientataraŭ.
«Kali inflacyja nabližajecca da 10% za hod, to bolš vyhadna brać bankaŭski kredyt abo ipateku. Kali ž tempy inflacyi nižejšyja, tady cikaviej vyhladaje varyjant z «ŽB»», — dadaje mužčyna.
Tym nie mienš pa kamientarach vidać, što častka ludziej źviartajecca da kupli nieruchomaści praz kaapieratyŭ pa pryčynie admovy ŭ kredycie.
«Paŭhoda tamu ŭstupili ŭ «ŽB». Vielmi škaduju, što nie zrabili hetaha raniej. Pakul znachodzimsia na etapie nazapašvańnia, unošu navat bolš za naležnaje. Na hety momant dla nas heta adzinaja mahčymaść abzavieścisia žyllom, niahledziačy na ŭsie padvodnyja kamiani», — piša žančyna, u jakoj nie atrymałasia ŭziać kredyt.
Adpisalisia i tyja, chto ŭžo zasialiŭsia ŭ kaapieratyŭnyja kvatery i nie škaduje.
«My hod tamu kupili kvateru ŭ Minsku praz «ŽB», u nas tolki pačućcio padziaki. Płaciož całkam padjomny, vielmi rada, što vyrašyłasia!» — pryznajecca dziaŭčyna.
Niuansy, jakich aścierahajucca
«Usie zadavolenyja, chto nabyvaŭ praź ich žyllo. Ale heta nie admianiaje taho faktu, što heta — piramida, jakaja kaliści moža začynicca», — adznačaje inšaja kamientatarka.
I mierkavańniaŭ, što ŭsio heta padobna na piramidu, nasamreč chapaje. Mnohija sychodziacca ŭ pohladach na toje, što ŭsio dobra budzie roŭna da taho momantu, pakul jość prytok novych udzielnikaŭ, a kurs dalara zastajecca stabilnym.
«U vypadku bankructva arhanizacyi ŭdzielniku, užo jaki atrymaŭ žyllo, prapanujuć vykupić kvateru na praciahu miesiaca. Kali zrabić heta niemahčyma, nieruchomaść pradajecca jak aktyŭ, a žycharam davodzicca źjechać. Kvatera pierachodzić va ŭłasnaść ŭdzielnika tolki paśla poŭnaj vypłaty ŭsioj sumy», — pryvodzić dovady adna z kamientatarak.
A što z ryzykami nasamreč?
Ekśpiert BEROC Anastasija Łuzhina nazyvaje kuplu nieruchomaści praz kaapieratyŭ našmat bolš ryzykoŭnaj, čym pry vykarystańni kredytu.
«Ułaśnikam kvatery vy stanoviciesia tolki paśla pahašeńnia apošniaha płaciažu. Usie 10‑13 hadoŭ da hetaha uładalnikam źjaŭlajecca kaapieratyŭ, što niasie dadatkovyja ryzyki na praciahu ŭsiaho pieryjadu», — ličyć ekśpiert.
Hety fakt, na dumku Łuzhinoj, u tym liku abmiažoŭvaje mahčymaść rasparadžacca kvateraj pa svaim mierkavańni, naprykład, kali havorka idzie ab prodažy.
«Taksama, kali patok novych klijentaŭ budzie zapavolvacca, terminy kupli kvatery mohuć zrušvacca. Tamu vielmi važna, jakoj budzie situacyja na rynku žylla jak minimum na praciahu nazapašvalnaha pieryjadu. Ale i paśla zasialeńnia dadatkovyja ryzyki całkam nie źnikajuć, pakolki vy nie ŭłaśnik žylla».
Anastasija Łuzhina adznačaje, što ŭ vypadku z bankami taksama isnujuć nazapašvalnyja rachunki, na jakija čałaviek adkładaje hrošy, kab paźniej vykarystoŭvać ich dla pieršapačatkovaha ŭniosku pa ipatecy.
«Z bankami bolš harantyj. U Biełarusi isnujuć dziaržaŭnyja harantyi, i kali z bankam niešta zdarycca, to dziaržava budzie viartać układy nasielnictvu.
I banki ŭ cełym pracujuć pa bolš strohich praviłach u paraŭnańni z kaapieratyvami, tamu inakš raźličvajuć ryzyki, u vyniku čaho i źjaŭlajucca admovy», — tłumačyć ekśpiert.
Tamu, na dumku Łuzhinoj, u vypadku z kaapieratyvami taksama mohuć uźnikać pytańni, nakolki nadziejnymi i płaciežazdolnymi źjaŭlajucca tyja ludzi, jakija ŭžo ŭstupili ŭ jaho.
Kaapieratyvu nieabchodna maksimalnaja stabilnaść
«Heta ŭpłyvaje na ŭstojlivaść finansavaj sistemy, pa jakoj pracuje kaapieratyŭ. Viadoma, nielha skazać, što kaapieratyŭ — heta piramida, ale treba razumieć, što dla jaho paśpiachovaha funkcyjanavańnia vielmi važna, kab była stabilnaść u ekanomicy ŭ cełym i na rynku nieruchomaści ŭ pryvatnaści».
U vypadku jakich-niebudź źmianieńniaŭ, jakija mohuć rezka paŭpłyvać na popyt i ceny na nieruchomaść, ryzyki ŭzrastajuć jak u tych, chto jašče tolki znachodzicca na stadyi nazapašvańnia, tak i ŭ tych, chto ŭžo zasialiŭsia i praciahvaje vypłačvać unioski.
«Nieviadoma, jak u kryzisnaj situacyi budzie pavodzić siabie kaapieratyŭ, tamu heta taksama treba ŭličvać, aceńvajučy ryzyki», — ličyć ekanamist.
Ilustracyjny zdymak. Fota: «Naša Niva»
Naprykład, mocnaje padzieńnie popytu na nieruchomaść u pary z surjoznym ekanamičnym kryzisam moža mocna skaracić prytok novych udzielnikaŭ kaapieratyva, a taksama stymulavać da vychadu tych, chto jašče znachodzicca na stadyi nazapašvańnia.
U takim vypadku terminy kupli žylla mohuć značna raściahnucca. U cełym ža padobnaha rodu kaapieratyvy Łuzhina nazyvaje nie zusim ustojlivaj finansavaj sistemaj, choć i pryznaje, što papularnaść kupli žylla takim sposabam raście.
«Kali my havorym pra banki, to tam klijenty stroha abaronieny bankaŭskim zakanadaŭstvam, čaho niama ŭ vypadku z kaapieratyvami, jakim vy addajacie hrošy za paru hadoŭ da zasialeńnia, i navat paśla jaho jašče hadoŭ 10‑12 nibyta vaša kvatera zastajecca kaapieratyŭnaj.
Tamu treba być upeŭnienym u tym, što z kaapieratyvam usio budzie dobra na praciahu ŭsiaho 10—15‑hadovaha pieryjadu, pakul vy nie staniecie ŭłaśnikam hetaha žylla», — patłumačyła ekśpiert.