Іпатэка 100%. Як інжынер — «дасведчаны мігрант» — будуе ў Нідэрландах кватэру

Айцішнік жыве ў арэнднай кватэры, але ў наступным годзе можа пераехаць ва ўласнае жыллё. У 2024 годзе ён атрымаў іпатэку на набыццё новага жылля. Дом пакуль на стадыі будаўніцтва, яго плануюць пабудаваць да канца 2026 года. Алан распавёў devby.io пра асаблівасці атрымання іпатэкі ў Нідэрландах на новае жыллё.

Іпатэка пакрывае 100% кошту жылля

 — У Нідэрландах можна атрымаць да 100% кошту жылля ў іпатэку плюс грошы на пачатковае абсталяванне жылля. Такая іпатэка даступная не толькі грамадзянам, але і замежнікам з ДНЖ.

Максімальная сума іпатэкі будзе залежаць ад вашага заробку і энергетычнай маркіроўкі жылля. У новага жылля яна звычайна высокая — A+++ ці вышэй. Таму максімальна дадуць нават троху больш за ваш бягучы 5-кратны гадовы заробак. А бягучы мінімальны заробак дасведчанага мігранта ва ўзросце 30+ прыкладна 73717 еўра ў год, уключаючы адпачынкавыя выплаты.

Бягучы адсотак пры 100% іпатэцы на 30 гадоў у апошнія гады — каля 4% з фіксацыяй на 10 гадоў. Таксама вам дазваляецца добраахвотна выплачваць больш — да 10% кошту жылля ў год.

У краіне таксама існуе Нацыянальная іпатэчная гарантыя (NHG). Калі жыллё каштуе менш за 477000 еўра (450000 еўра для жылля з меншай энергаэфектыўнасцю) — іпатэка падпадае пад NHG і адсотак будзе троху менш (станам на люты 2025 — каля 3,6% пры тых жа ўмовах).

З цягам часу, калі вы выплаціце значную частку іпатэкі (напрыклад, 10%), суадносіны паміж сумай пазыкі і коштам жылля паляпшаюцца. Акрамя таго, рост цэнаў на рынку нерухомасці таксама паляпшае гэтыя суадносіны, бо кошт вашага жылля павялічваецца, а сума пазыкі застаецца ранейшай.

У абодвух выпадках банк пераацэньвае рызыку і можа прапанаваць вам больш нізкую стаўку. Гэта магчыма нават у перыяд дзеяння фіксаванай стаўкі, але патрабуе звароту ў банк з адпаведнай заявай.

Грошы на 30 гадоў

 — Мне выдалі іпатэку на 30 гадоў пад 4,12% з пераглядам стаўкі праз 10 гадоў на 100% кошту кватэры. Прыблізны кошт трохпакаёвай кватэры (гасцёўня + 2 спальні) класа M у доме — 475000 — 570000 еўра. 2-пакаёвыя S былі ад 390 000 да 415 000 еўра. Магу сказаць, што гэта троху танней, чым большасць прапаноў.

Трэба адзначыць, што кошт кватэры ўжо ўключае кошты зямлі, натарыуса і ўсе звязаныя падаткі (21% ПДВ). І іпатэка пакрывае ўсе выдаткі.

Калі купляць новае жыллё ў буйных гарадах, зямля ў большасці выпадкаў будзе знаходзіцца ва ўласнасці муніцыпалітэта. За арэнду зямлі трэба будзе плаціць erfpacht. Гэта можа быць 600 еўра ў год, а ў цэнтры Амстэрдама я бачыў і больш за 10000.

У іншым выпадку зямля будзе ва ўласнасці ўладальніка нерухомасці. У маім выпадку зямля каштавала 46% кошту кватэры. Зямля перадавалася ва ўласнасць у натарыуса сумесна з падпісаннем акта іпатэкі.

У дзень набыцця зямлі банк аўтаматычна адкрыў будаўнічы дэпазіт (bouwdepot). Частку грошай іпатэкі банк пералічыў за зямлю на спецыяльны рахунак натарыуса, а астатнюю частку — на будаўнічы дэпазіт.

На нявыкарыстаныя грошы будзе налічвацца такі ж самы адсотак, пад які банк выдаў іпатэку. Гэта можа доўжыцца максімальна 30 месяцаў. Такім чынам, у пачатку вы будзеце атрымліваць грошы ад банка троху больш за палову таго, што плаціце за карыстанне іпатэкай. Гэтыя грошы банк аўтаматычна залічыць пры штомесячнай аплаце іпатэкі.

Афармленне іпатэкі

 — Умовы ва ўсіх банках прыкладна аднолькавыя. Але прасцей атрымаць там, дзе абслугоўваешся. Я афармляў іпатэку ў банку ABN Amro, дзе ў мяне ёсць бягучы зарплатны рахунак.

Пасля зацвярджэння іпатэчнай угоды ён бясплатна даслаў крэдытную картку Gold. Ніякіх пытанняў пра беларускі пашпарт не было.

Патрэбныя дакументы сабраў за тыдзень, працаўніца банка казала, што мой выпадак быў самы хуткі на яе памяці.

Ад мяне патрабавалі наступныя дакументы:

• копія пашпарта і ДНЖ;
• выпіска з рахунку;
• форма пацвярджэння ад працадаўцы;
• форма працоўнага страхавання ад працадаўцы;
• апошні зарплатны ліст;
• падпісаны кантракт на набыццё жылля;
• выпіска з пенсійнага фонду за апошні год — атрымліваецца на сайце;
• выпіска з дзяржаўнай пенсійнай установы — атрымліваецца на сайце;
• гісторыя працы ў Нідэрландах — атрымліваецца на сайце;
• дакументы ад забудоўшчыка;
• запоўнены апытальнік;
• інфармацыя аб натарыусе, які будзе афармляць набыццё зямлі і іпатэчны акт. (Натарыус быў выбраны прадаўцом).

Падпісанне кантракта

 — Кантракт падпісваў у маклера прадаўца. Свайго маклера не наймаў. Маклер прадаўца праходзіў па ўсіх пунктах кантрактаў — на набыццё зямлі і на будову.

Пасля падпісання кантракту на набыццё зямлі і кантракта на будоўлю жылля ў маклера, пакупніку даецца тыдзень на роздум, калі кантракт магчыма скасаваць без наступстваў.

Таксама ў кантракце агавораны фінансавы пункт, па якім даецца 2 месяцы на пошук фінансавання. Калі фінансаванне не знойдзена, кантракт магчыма скасаваць таксама без фінансавых наступстваў для пакупніка.

Для гэтага трэба прадэманстраваць хаця б адну адмову ад банка ці іпатэчнай фірмы. У іншых выпадках пакупнік абавязаны выплаціць пэўную дамоўленую ў кантракце суму, звычайна 10% ад сумы кантракта.

Дарэчы, у кантракце быў слізкі момант. У выпадку калі кампанія не паспявала да дамоўленай даты прадаць 80% кватэр у доме і таму атрымаць канчатковы дазвол ад муніцыпалітэту на пачатак будоўлі, я вымушаны быў бы плаціць пэўны камерцыйны адсотак (7% гадавых) ад сумы кошту зямлі.

Потым, калі дазвол не атрыманы, я б меў магчымасць скасаваць кантракт ці аплаціць гэты адсотак у дадатак да агульнага кошту кватэры. Гэта мяне вельмі насцярожыла.

Але незалежны кансультант, якога я знайшоў, сказаў, што такая практыка зрэдку сустракаецца, але будаўнічая фірма вядомая і яны таксама зацікаўлены як мага хутчэй атрымаць дазвол. Калі гэтая дата наступіла, дазволу яшчэ не было, і праз 25 дзён я атрымаў ліст, што ўсе фармальнасці былі выкананы, а тыя 7% яны вырашылі не спаганяць з пакупнікоў. Такі вось цуд.

Кошты афармлення іпатэкі

 — Аформіць іпатэку каштавала 1950 еўра, з якіх 750 еўра — кошт афармлення, 1200 еўра — кошт працы дарадцы.

Параду можна не атрымліваць, калі здаць банку тэст на веданне законаў аб іпатэцы (толькі на нідэрландскай мове).

• 363 еўра — праца сінхроннага перакладчыка.
• 1470 еўра — цэны натарыуса, куды ўключаны яго паслугі і таксама разнастайныя выдаткі (запісы ў кадастр і г. д.).

Кошты рэгістрацыі набыцця зямлі былі ўключаны ў кошт кватэры.

Гэтыя кошты натарыус прысылае нотай, якую трэба аплаціць да візіту. Інакш натарыус не мае заканадаўчай магчымасці пачаць працаваць з дакументамі.

Суму цаны за зямлю банк пераводзіць натарыусу без удзелу пакупніка на спецыяльны рахунак натарыуса (рахунак трэцяй асобы). Калі натарыус зарэгістраваў усё ў кадастры, ён атрымлівае магчымасць пералічыць грошы прадаўцу.

Прыблізна так выглядае ўгода. Калі спазніцца на дамоўленую сустрэчу з натарыусам ці не аплаціць ноту — гэта будзе каштаваць некалькі тысяч і можа мець іншыя негатыўныя наступствы (тыя 7%) для пакупніка.

Падаткі

 — Падатак на набыццё новага жылля складае 0%. У іншых выпадках гэта 2%, калі купляеш для сябе, і 10,4% для інвестыцыйнага набыцця. Сума, якую вы выплачваеце як адсотак па пазыцы, трапляе пад падатковы вылік. Зараз гэта каля 37%. Таксама пад вылік падпадаюць банкаўскія і натарыяльныя выдаткі на афармленне іпатэкі.

Што ўваходзіць у кошт кватэры

 — Кватэра будзе ў чыставым аздабленні. Пра тое, колькі ўкладваюць у пачатковае аздабленне, мне невядома, лічбы могуць быць розныя — хтосьці і 200 тыс. гатовы ўкласці.

У кошт кватэры ўваходзіць ацяпленне і ахаладжэнне падлог, сістэма прымусовай вентыляцыі з рэкуперацыяй паветра, а таксама з датчыкамі CO₂, ванна і прыбіральня з пліткай і сантэхнікай, разведзеная электрыка, гука– і цеплаізаляцыя, шкло HR+++, балкон са штучным асвятленнем, міжпакаёвыя дзверы і ўваходныя дзверы з замком. Цяпло і холад дом бярэ з-пад зямлі па геатэрмальнай тэхналогіі.

Таксама будуць разеткі, выключальнікі, тэрмастаты, разводка сеткавага дроту, пажарная сігналізацыя. За асобны кошт магчыма дакамплектаваць знешнімі электрычнымі ралетамі на вокны, рэгулятары вентыляцыі для адной спальні і гасцёўні (якая сумешчана з кухняй), тэрмарэгулятары для кожнага пакоя.

• 6
• 2
• 0
• 1
• 0
• 0
• 0
• 0