Kvadratny mietr u Minsku ŭžo pa $1850. Kolki jašče budzie praciahvacca rost?

Onliner zadaŭ anałahičnyja pytańni dźvium ekśpiertkam: analityku ahienctva nieruchomaści «Tvaja stalica» i aŭtaru telehram-kanała «Litoŭskaja pra žyllo».

Ciapier ceny ŭźlatajuć. Dobra novabudoŭli, ale čamu daražeje i staroje druhasnaje žyllo?

Ceny ŭ Minsku siońnia kusajucca i na novabudoŭli, i na žyllo staroha fondu. Tak, u bazie Onliner «Damy i kvatery» ŭ vieraśni samaj tannaj akazałasia adnapakajoŭka ažno za $54 500. I heta ŭ Šabanach, praŭda ŭ panelcy 1990 hoda

Ekśpiert Volha Paŭłoŭskaja raskazvaje, pa jakoj łohicy raśli ceny na kvatery roznaha typu sa studzienia 2023 hoda:

— Spačatku intensiŭna daraželi karkasna-błočnyja novabudoŭli i kvatery, pabudavanyja, skažam, paśla 2010—2015 hadoŭ, asabliva ŭ karkasna-błočnych damach. Heta šalony drajvier rostu, jaki raskačvaje ŭvieś rynak. Jak dalej pracuje psichałohija? Uładalniki žylla na druhasnym rynku hladziać na heta ŭsio i prykidvajuć: «Kali cana hołych novabudoŭlaŭ tak vyrasła, značyć, i za maju kvateru z ramontam ja mahu e-hie-hiej jak padniać canu».

Prachodzić čas — i ŭžo mnohija nie mohuć nabyć mocna padaražeły mietr u novabudoŭli. Značyć, jany pojduć kuplać kvateru ŭ staroj paneli, pabudavanaj da 2000-ha. Ci, kali zusim nie chapaje hrošaj, u chruščoŭcy. Ułasna, heta i adbyłosia. Va ŭsiakim razie, pa vynikach vieraśnia ŭ nas faktyčna nie vyraśli ceny na karkasna-błočnyja damy, na panelnyja — minimalna, a padrasła vartaść chruščovak i adnapakajovak u staroj paneli 1986—1999 hadoŭ. Ciapier adbyvajecca pieratok klijentaŭ da bolš staroha žylla.

I što, «kvadraty» i dalej buduć padymacca ŭ canie?

Surazmoŭca adznačaje, što padčas ciapierašniaha padaražańnia ceny raśli ŭ siarednim bolš čym na 1% u miesiac, a časam — i na ŭsie 2—3%. Asobny kłas žylla (kvatery z dobrym ramontam u kvartałach nakštałt «Lebiadzinaha») u niekatoryja miesiacy dadavaŭ u košcie navat pa 3—4%.

— Niadaŭna, u vieraśni 2025-ha, u nas atrymałasia nievialikaje źnižeńnie tempaŭ rostu cen (jany vyraśli ŭsiaho na 1%) i źmienšyłasia kolkaść ździełak. Možna było b skazać, što rynak pačynaje zapavolvacca i ceny prytarmoziać. Ale ciapier heta naŭrad ci zdarycca — jany buduć padkormleny kredytami, — ličyć Volha.

Nahadajem, na kastryčnik «Biełarusbank» abviaciŭ akcyju, źniziŭšy staŭku pa kredytach dla pakupki nieruchomaści ŭ zabudoŭščykaŭ, — časova dla ŭsich jana budzie jak dla lhotnikaŭ (13,75%, a nie 16,65%). U pačatku kastryčnika źniziŭ staŭki pa kredytach na novabudoŭli i «Bielinviestbank» — ciapier 14,9% zamiest 15,5% hadavych.

Surazmoŭca sumniavajecca, što taki padychod zachavajecca nadoŭha:

— Jość mierkavańnie, što źnižki mohuć być źviazanyja ź nievykanańniem hadavych płanaŭ pa kredytach, a značyć, potym staŭki mohuć viarnucca da raniejšych uzroŭniaŭ. Ale pakul my atrymajem časovy ŭsplosk aktyŭnaści na rynku novabudoŭlaŭ. Na druhasnaje žyllo heta moža paŭpłyvać ŭskosna — praź miesiac, kali padymucca ceny na žyllo ad zabudoŭščykaŭ.

— Ale jakoj moža być stol cen? Napeŭna jość niejkaja miaža zdarovaha sensu, za jakuju pakupniki nie zachočuć vyjści?

— Papiaredniaja miaža była na ŭzroŭni $1700, ale na hety raz za $1700 my daŭno pieravalili. Praŭda, ŭ minuły raz nie było dastupnych kredytaŭ dla šyrokaha koła pakupnikoŭ. Možna vykazać zdahadku, što ciapier suma moža pieravysić $2000 za «kvadrat», ale ŭ takim vypadku ludzi ŭžo ź ciažkaściu buduć kuplać takoje žyllo.

Volha robić ahavorku, što prahnoz moža spraŭdzicca, kali nie zdarycca niejkich surjoznych pieraściaroh.

Kali ž čakać novaje dno cen?

— U lubym vypadku rynak spačatku pavinien spynicca, — kamientuje ekśpiert. — Zvyčajna niekalki miesiacaŭ — pieryjad stabilizacyi, stahnacyi, kali ceny robiać pa plus-minus paŭpracenta ad cany kvadratnaha mietra. Niekalki miesiacaŭ takoje trymajecca, potym abjom ździełak źnižajecca. I voś tolki tady my pačynajem atrymlivać pavolny adkat cen. I adkočvajucca jany hod-dva.

Volha ŭspaminaje pravał cen na nieruchomaść, jaki zdaryŭsia paśla ŭźlotu 2014 hoda:

— Heta byŭ adziny realny hłabalny pravał. Ceny padali na praciahu dvuch hadoŭ, da pačatku 2016-ha. I tolki tady my atrymali $1075 za kvadratny mietr. Rynak vielmi pavolny. Kali źnižeńnie narešcie nadydzie, jano budzie pastupovym, na 1—2% u miesiac. Pavolna, upeŭniena i doŭha.

— Kolki hadoŭ spatrebicca čakać, kab ukłaścisia ŭ kvateru bolšaj płoščy, pradaŭšy svajo žyllo na piku cen?

— Nu voś, pryblizna hady sa dva. Heta biez uliku inflacyi i inšych faktaraŭ. I ŭsio roŭna, chutčej za ŭsio, pryjdziecca dakładvać niejkija hrošy.

— Jak dumajecie, kali pradać chruščoŭku zaraz, ci atrymajecca potym kupić kvateru ŭ «Levadzie»?

— Ja b skazała, što nie atrymajecca, — uśmichajecca surazmoŭca. — Moža być, pradaŭšy dvuchpakajoŭku-chruščoŭku zaraz, kali ŭsie zorki składucca, i dałažyŭšy niešta, hoda praz čatyry vy i zmožacie kupić adnapakajoŭku ŭ «Levadzie». Ale nie fakt, razumiejecie? Bo «Levada» taksama budzie žyć u svaim tempie. Tam projduć ramonty, budzie niejkaja kamjunici raźvivacca. Pahladzicie, bo i «Lebiadziny» nie staŭ zanadta dastupnym. Kali ciapier paraŭnoŭvać Sierabranku i «Lebiadziny», to zrazumieła, što Sierabranka prajhraje ŭ canie.

Kali zaraz nie pradać padaražełuju chruščoŭku, potym užo nie pradasi?

Analityk ahienctva nieruchomaści «Tvaja stalica» nie ličyć, što žyllo staroha fondu kali-niebudź pierastanie być zapatrabavanym:

— U Minsku niama pakul niejkaj raskručanaj prahramy renavacyi i naŭrad ci znojducca resursy, kab rezka ŭziać i źnieści ŭsie chruščoŭki ci pačać ich pierabudoŭvać. Kali i budzie taki praces, to pavolny. Ciapier u siarednim 18—20% ździełak štomiesiac — heta ździełki z chruščoŭkami. Jany jak byli zapatrabavanyja, tak i zastanucca, prosta, moža być, heta budzie 16%, choć taksama nie fakt. Heta małamietražnaje žyllo, bolš tannaje, vielmi časta — pieršaje dla tych, chto nie moža sabie dazvolić ničoha bolš. Tamu takoha, što praz hod-dva ich nichto nie budzie kuplać, pa maich nazirańniach, nie budzie.

Ci buduć jašče raści ceny na druhasnym rynku?

— Ceny na druhasnym rynku ŭpierlisia ŭ stol płaciežazdolnaści — im užo asabliva niama kudy raści, — ličyć naša druhaja surazmoŭca, Natalla Litoŭskaja. — Tolki kali dachody hramadzian praciahnuć padrastać, a kurs dalara zafiksujecca na ŭzroŭni 3 rubloŭ, tady źjavicca jašče nievialiki rezierv dla padaražańnia siaredniestatystyčnaha kvadratnaha mietra.

Natalla źviartaje ŭvahu, što na druhasnym rynku siońnia niama kredytaŭ ź nizkimi pracentnymi staŭkami:

— Druhasnaje žyllo pazbavili hałoŭnaj padkormki, jakaja vielmi aktyŭna ruchała ceny ŭvierch, — dastupnych kredytaŭ. Usio-taki 18,5% hadavych — darahavata. Da taho ž, kali ŭ ciabie siaredniestatystyčnyja dachody, vialiki kredyt nie daduć. Dakredytavacca čałavieku sa siaredniaj dla Minska zarpłataj u ekvivalencie $1000 siońnia možna na $30—40 tysiač. A ciapier navat dvuchpakajoŭka ŭ chruščoŭcy, sa śviežym ramontam kaštuje $80 000. Atrymlivajecca, usio roŭna treba mieć svaju — i niemałuju — sumu. Ci niešta pradać, kab niešta kupić.

A novabudoŭli ŭsio-taki padaražejuć?

Natalla ličyć, što patańniełyja kredyty na novabudoŭli paŭpłyvajuć na canu «kvadrata» ŭ hetaj katehoryi žylla:

— Staŭka pa kredytach na novabudoŭli była 16,5%, što davoli doraha. Tamu narod nie vielmi aktyŭna zakredytoŭvaŭsia. Kali źjaviłasia akcyja ad «Biełarusbanka» z kredytam pad 13,75%, ja kazała, što patańniełyja kredyty, chutčej za ŭsio, na ceny novabudoŭlaŭ nie paŭpłyvajuć. Usio-taki heta miesiačnaja akcyja i tolki ad adnaho banka. Ale tannyja kredyty (pad 14,9%) źjavilisia i ŭ «Bielinviesta», jaki naohuł nie nazvaŭ kančatkovych terminaŭ «razdačy». Adkul takaja ščodraść u bankaŭ? Štohod jany atrymlivajuć ad Nacbanka płan — jaki abjom srodkaŭ abaviazany nakiravać na kredytavańnie žyllovaha budaŭnictva.

Hod zakančvajecca, treba hetyja hrošy «razdać», tamu my ciapier i nazirajem usie hetyja admysłovyja prahramy pa kredytavańni novabudoŭlaŭ.

Natalla ŭžo bačyć vialikuju cikavaść da hetych prapanoŭ: na jaje viebinary prychodziać ludzi, jakija majuć namier skarystacca patańniełymi kredytami i ŭžo zabraniravali kvatery ŭ zabudoŭščykaŭ.

— Što robić pakupnik, jaki kidaŭsia pamiž druhasnym žyllom i novabudoŭlaj? Jon pačynaje dumać: «Dajuć šaniec kupić novabudoŭlu — łavi jaho». Z-za bolš dastupnych kredytaŭ druhasny rynak adčuje niekatory adtok cikavaści hramadzian, jakija ŭsio-taki vyrašyli vykanać maru ab novym žylli.

Tak, u takoj situacyi ceny na mietry ŭ novabudoŭlach praciahnuć raści, ličyć surazmoŭca.

— Kali akcyi buduć praciahvacca, da kanca hoda «kvadrat» u žylli ad zabudoŭščykaŭ całkam moža dadać jašče sotniu dalaraŭ. Čamu? Ciapier chapun, čerhi vystrojvajucca ŭ tym liku za poŭnym nielikvidam. A kali ty, jak zabudoŭščyk, bačyš čarhu, ty budzieš pavyšać canu. Ale, vierahodna, tym ža zabudoŭščykam daviadziecca skidvać canu na tyja ž 100 dalaraŭ paśla Novaha hoda, padčas tradycyjnaha zastoju na rynku.

— Dyk moža, i dla druhasnaha žylla źjaviacca tannyja kredyty?

— Na heta raźličvać nie varta. Jašče ŭ pačatku hoda Nacbank vyrazna daŭ zrazumieć, što palapšeńnie ŭmoŭ pa kredytavańni druhasnaha žylla nijakaj karyści dla ekanomiki nie niasie. A voś novabudoŭli — inšaja sprava, heta stymulavańnie budaŭničaj haliny, plus narod, kupiŭšy śviežaje žyllo, pabiažyć kuplać pradukcyju «Biarozakieramiki», «Kieramina», «Atłanta» i hetak dalej.

Kupić na spadzie cen — pradać na piku. Jość prykłady takoha pośpiechu?

Pytajemsia ŭ surazmoŭcy, ci viedaje jana historyi ščaśliŭčykaŭ, jakija kupili žyllo na spadzie cen, a pradali zaraz, kali «kvadraty» surjozna padaraželi.

— Viadoma. Viedaju ludziej, jakija ŭ 2022 hodzie ŭkładvalisia ŭ novabudoŭlu. Na starcie ceńnik byŭ ekvivalentny prykładna $950—1150 za mietr. Ciapier jany atrymali klučy, zrabili ramont — i pradali ŭžo pa $2000—2200 za «kvadrat». Heta značyć vielmi dobra zarabili. I takich ludziej niamała, — raskazvaje Natalla. — Ale treba razumieć, što ŭ 2022‑m popyt byŭ nastolki drenny, što tolki samyja śmiełyja inviestary ŭkładvalisia ŭ mietry. A prykład pakupki na piku i prodažu na piku… Narešcie zmahli pradać i viarnuć svaje hrošy tyja, chto jašče ŭ 2007‑m budavaŭ u Minsku kvateru pa $2000—2100 za «kvadrat». Bačycie, časam i stolki davodzicca pačakać.

— I ŭ vas spytajem: a zaraz možna pradać umoŭnuju chruščoŭku, kab pry spadzie cen kupić žyllo ŭ jakoj-niebudź «Levadzie»? I kolki pryjdziecca čakać?

— Dapuścim, zaraz možna pradać niadrennuju dvuchpakajoŭku ŭ chruščoŭcy za $80 000 pa kursie. Na spadzie, moža, i atrymajecca kupić bolš prystojnuju kvateru, ale naŭrad ci ŭ «Levadzie», chutčej jeŭradvušku ŭ manalitnym domie 2010—2012 hadoŭ pabudovy. Adnak heta ŭ tym vypadku, kali siaredniaja zarpłata ŭpadzie da $500 u ekvivalencie. Kaho takoje paraduje? Ja nie viedaju. A kolki čakać? Paniaćcia nie maju….

Viadoma, pryjemna pradać umoŭnuju adnapakajoŭku ŭ chruščoŭcy pierad padzieńniem cen, zaraz — tysiač za $65 pa kursie. I potym, kali rynak upadzie, ničoha nie dakładvajučy, kupić užo standartnuju dvuchpakajoŭku. Ale kryzisy ŭ nas zaŭsiody niečakanyja, i nichto z ekanamistaŭ ich tołkam nie prahnazuje. Siońnia, naprykład, čytała prahnozy roznych ekśpiertaŭ nakont kursa dalara. Jany dyjamietralna supraćlehłyja: tam i padzieńnie, i rost na praciahu miesiaca.

Što budzie dalej? Ceny źniziacca ci nie?

Kali budzie toje samaje dno cen na žyllo, Natalla pradkazać nie biarecca:

— Ja razumieju, što heta vielmi cikava. Ale ŭ nas nieruchomaść absalutna zaŭsiody pryviazana da troch klučavych paramietraŭ: dachody nasielnictva ŭ valucie, dastupnaść kredytaŭ (čym nižej pracent — tym jany bolš dastupnyja) i nastroi ludziej. Što my možam skazać pra 2027 hod? Jakija buduć dachody? Ci budzie čarhovy kryzis ci ŭ nas usio budzie vydatna i dachody buduć tolki raści? Vyrašajučy pytańnie, ci vyraście jaho kvatera ŭ canie, kožny pavinien sam dla siabie vyznačycca, u što jon vieryć. Kali ŭ śvietłuju budučyniu, u jakim usio dobra, — to cana kvatery vyraście, a čałaviek ničoha nie stracić. Kali ŭ toje, što nakryje čarhovym kataklizmam, — to nie. Ale ŭ lubym vypadku rynak cykličny, košt «kvadrata» jašče moža źnizicca. Da minułych ličbaŭ užo nie, tamu što sam dalar devalvavaŭsia. Vielmi sumnieŭna, što my znoŭ ubačym mietr pa $1000. Ale mietr pa $1400—1500 jašče całkam mahčymy pry niejkich ekanamičnych kryzisach.

• 0
• 0
• 1
• 3
• 0
• 0
• 0
• 0