Квадратны метр у Мінску ўжо па $1850. Колькі яшчэ будзе працягвацца рост?

Onliner задаў аналагічныя пытанні дзвюм эксперткам: аналітыку агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» і аўтару тэлеграм-канала «Літоўская пра жыллё».

Цяпер цэны ўзлятаюць. Добра новабудоўлі, але чаму даражэе і старое другаснае жыллё?

Цэны ў Мінску сёння кусаюцца і на новабудоўлі, і на жыллё старога фонду. Так, у базе Onliner «Дамы і кватэры» ў верасні самай таннай аказалася аднапакаёўка ажно за $54 500. І гэта ў Шабанах, праўда ў панэльцы 1990 года

Эксперт Вольга Паўлоўская расказвае, па якой логіцы раслі цэны на кватэры рознага тыпу са студзеня 2023 года:

— Спачатку інтэнсіўна даражэлі каркасна-блочныя новабудоўлі і кватэры, пабудаваныя, скажам, пасля 2010—2015 гадоў, асабліва ў каркасна-блочных дамах. Гэта шалёны драйвер росту, які раскачвае ўвесь рынак. Як далей працуе псіхалогія? Уладальнікі жылля на другасным рынку глядзяць на гэта ўсё і прыкідваюць: «Калі цана голых новабудоўляў так вырасла, значыць, і за маю кватэру з рамонтам я магу э-ге-гей як падняць цану».

Праходзіць час — і ўжо многія не могуць набыць моцна падаражэлы метр у новабудоўлі. Значыць, яны пойдуць купляць кватэру ў старой панэлі, пабудаванай да 2000-га. Ці, калі зусім не хапае грошай, у хрушчоўцы. Уласна, гэта і адбылося. Ва ўсякім разе, па выніках верасня ў нас фактычна не выраслі цэны на каркасна-блочныя дамы, на панэльныя — мінімальна, а падрасла вартасць хрушчовак і аднапакаёвак у старой панэлі 1986—1999 гадоў. Цяпер адбываецца ператок кліентаў да больш старога жылля.

І што, «квадраты» і далей будуць падымацца ў цане?

Суразмоўца адзначае, што падчас цяперашняга падаражання цэны раслі ў сярэднім больш чым на 1% у месяц, а часам — і на ўсе 2—3%. Асобны клас жылля (кватэры з добрым рамонтам у кварталах накшталт «Лебядзінага») у некаторыя месяцы дадаваў у кошце нават па 3—4%.

— Нядаўна, у верасні 2025-га, у нас атрымалася невялікае зніжэнне тэмпаў росту цэн (яны выраслі ўсяго на 1%) і зменшылася колькасць здзелак. Можна было б сказаць, што рынак пачынае запавольвацца і цэны прытармозяць. Але цяпер гэта наўрад ці здарыцца — яны будуць падкормлены крэдытамі, — лічыць Вольга.

Нагадаем, на кастрычнік «Беларусбанк» абвяціў акцыю, знізіўшы стаўку па крэдытах для пакупкі нерухомасці ў забудоўшчыкаў, — часова для ўсіх яна будзе як для льготнікаў (13,75%, а не 16,65%). У пачатку кастрычніка знізіў стаўкі па крэдытах на новабудоўлі і «Белінвестбанк» — цяпер 14,9% замест 15,5% гадавых.

Суразмоўца сумняваецца, што такі падыход захаваецца надоўга:

— Ёсць меркаванне, што зніжкі могуць быць звязаныя з невыкананнем гадавых планаў па крэдытах, а значыць, потым стаўкі могуць вярнуцца да ранейшых узроўняў. Але пакуль мы атрымаем часовы ўсплёск актыўнасці на рынку новабудоўляў. На другаснае жыллё гэта можа паўплываць ўскосна — праз месяц, калі падымуцца цэны на жыллё ад забудоўшчыкаў.

— Але якой можа быць столь цэн? Напэўна ёсць нейкая мяжа здаровага сэнсу, за якую пакупнікі не захочуць выйсці?

— Папярэдняя мяжа была на ўзроўні $1700, але на гэты раз за $1700 мы даўно перавалілі. Праўда, ў мінулы раз не было даступных крэдытаў для шырокага кола пакупнікоў. Можна выказаць здагадку, што цяпер сума можа перавысіць $2000 за «квадрат», але ў такім выпадку людзі ўжо з цяжкасцю будуць купляць такое жыллё.

Вольга робіць агаворку, што прагноз можа спраўдзіцца, калі не здарыцца нейкіх сур'ёзных перасцярог.

Калі ж чакаць новае дно цэн?

— У любым выпадку рынак спачатку павінен спыніцца, — каментуе эксперт. — Звычайна некалькі месяцаў — перыяд стабілізацыі, стагнацыі, калі цэны робяць па плюс-мінус паўпрацэнта ад цаны квадратнага метра. Некалькі месяцаў такое трымаецца, потым аб'ём здзелак зніжаецца. І вось толькі тады мы пачынаем атрымліваць павольны адкат цэн. І адкочваюцца яны год-два.

Вольга ўспамінае правал цэн на нерухомасць, які здарыўся пасля ўзлёту 2014 года:

— Гэта быў адзіны рэальны глабальны правал. Цэны падалі на працягу двух гадоў, да пачатку 2016-га. І толькі тады мы атрымалі $1075 за квадратны метр. Рынак вельмі павольны. Калі зніжэнне нарэшце надыдзе, яно будзе паступовым, на 1—2% у месяц. Павольна, упэўнена і доўга.

— Колькі гадоў спатрэбіцца чакаць, каб укласціся ў кватэру большай плошчы, прадаўшы сваё жыллё на піку цэн?

— Ну вось, прыблізна гады са два. Гэта без уліку інфляцыі і іншых фактараў. І ўсё роўна, хутчэй за ўсё, прыйдзецца дакладваць нейкія грошы.

— Як думаеце, калі прадаць хрушчоўку зараз, ці атрымаецца потым купіць кватэру ў «Левадзе»?

— Я б сказала, што не атрымаецца, — усміхаецца суразмоўца. — Можа быць, прадаўшы двухпакаёўку-хрушчоўку зараз, калі ўсе зоркі складуцца, і далажыўшы нешта, года праз чатыры вы і зможаце купіць аднапакаёўку ў «Левадзе». Але не факт, разумееце? Бо «Левада» таксама будзе жыць у сваім тэмпе. Там пройдуць рамонты, будзе нейкая кам'юніці развівацца. Паглядзіце, бо і «Лебядзіны» не стаў занадта даступным. Калі цяпер параўноўваць Серабранку і «Лебядзіны», то зразумела, што Серабранка прайграе ў цане.

Калі зараз не прадаць падаражэлую хрушчоўку, потым ужо не прадасі?

Аналітык агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» не лічыць, што жыллё старога фонду калі-небудзь перастане быць запатрабаваным:

— У Мінску няма пакуль нейкай раскручанай праграмы рэнавацыі і наўрад ці знойдуцца рэсурсы, каб рэзка ўзяць і знесці ўсе хрушчоўкі ці пачаць іх перабудоўваць. Калі і будзе такі працэс, то павольны. Цяпер у сярэднім 18—20% здзелак штомесяц — гэта здзелкі з хрушчоўкамі. Яны як былі запатрабаваныя, так і застануцца, проста, можа быць, гэта будзе 16%, хоць таксама не факт. Гэта маламетражнае жыллё, больш таннае, вельмі часта — першае для тых, хто не можа сабе дазволіць нічога больш. Таму такога, што праз год-два іх ніхто не будзе купляць, па маіх назіраннях, не будзе.

Ці будуць яшчэ расці цэны на другасным рынку?

— Цэны на другасным рынку ўперліся ў столь плацежаздольнасці — ім ужо асабліва няма куды расці, — лічыць наша другая суразмоўца, Наталля Літоўская. — Толькі калі даходы грамадзян працягнуць падрастаць, а курс даляра зафіксуецца на ўзроўні 3 рублёў, тады з'явіцца яшчэ невялікі рэзерв для падаражання сярэднестатыстычнага квадратнага метра.

Наталля звяртае ўвагу, што на другасным рынку сёння няма крэдытаў з нізкімі працэнтнымі стаўкамі:

— Другаснае жыллё пазбавілі галоўнай падкормкі, якая вельмі актыўна рухала цэны ўверх, — даступных крэдытаў. Усё-такі 18,5% гадавых — дарагавата. Да таго ж, калі ў цябе сярэднестатыстычныя даходы, вялікі крэдыт не дадуць. Дакрэдытавацца чалавеку са сярэдняй для Мінска зарплатай у эквіваленце $1000 сёння можна на $30—40 тысяч. А цяпер нават двухпакаёўка ў хрушчоўцы, са свежым рамонтам каштуе $80 000. Атрымліваецца, усё роўна трэба мець сваю — і немалую — суму. Ці нешта прадаць, каб нешта купіць.

А новабудоўлі ўсё-такі падаражэюць?

Наталля лічыць, што патаннелыя крэдыты на новабудоўлі паўплываюць на цану «квадрата» ў гэтай катэгорыі жылля:

— Стаўка па крэдытах на новабудоўлі была 16,5%, што даволі дорага. Таму народ не вельмі актыўна закрэдытоўваўся. Калі з'явілася акцыя ад «Беларусбанка» з крэдытам пад 13,75%, я казала, што патаннелыя крэдыты, хутчэй за ўсё, на цэны новабудоўляў не паўплываюць. Усё-такі гэта месячная акцыя і толькі ад аднаго банка. Але танныя крэдыты (пад 14,9%) з'явіліся і ў «Белінвеста», які наогул не назваў канчатковых тэрмінаў «раздачы». Адкуль такая шчодрасць у банкаў? Штогод яны атрымліваюць ад Нацбанка план — які аб'ём сродкаў абавязаны накіраваць на крэдытаванне жыллёвага будаўніцтва.

Год заканчваецца, трэба гэтыя грошы «раздаць», таму мы цяпер і назіраем усе гэтыя адмысловыя праграмы па крэдытаванні новабудоўляў.

Наталля ўжо бачыць вялікую цікавасць да гэтых прапаноў: на яе вебінары прыходзяць людзі, якія маюць намер скарыстацца патаннелымі крэдытамі і ўжо забраніравалі кватэры ў забудоўшчыкаў.

— Што робіць пакупнік, які кідаўся паміж другасным жыллём і новабудоўляй? Ён пачынае думаць: «Даюць шанец купіць новабудоўлю — лаві яго». З-за больш даступных крэдытаў другасны рынак адчуе некаторы адток цікавасці грамадзян, якія ўсё-такі вырашылі выканаць мару аб новым жыллі.

Так, у такой сітуацыі цэны на метры ў новабудоўлях працягнуць расці, лічыць суразмоўца.

— Калі акцыі будуць працягвацца, да канца года «квадрат» у жыллі ад забудоўшчыкаў цалкам можа дадаць яшчэ сотню даляраў. Чаму? Цяпер хапун, чэргі выстройваюцца ў тым ліку за поўным неліквідам. А калі ты, як забудоўшчык, бачыш чаргу, ты будзеш павышаць цану. Але, верагодна, тым жа забудоўшчыкам давядзецца скідваць цану на тыя ж 100 даляраў пасля Новага года, падчас традыцыйнага застою на рынку.

— Дык можа, і для другаснага жылля з'явяцца танныя крэдыты?

— На гэта разлічваць не варта. Яшчэ ў пачатку года Нацбанк выразна даў зразумець, што паляпшэнне ўмоў па крэдытаванні другаснага жылля ніякай карысці для эканомікі не нясе. А вось новабудоўлі — іншая справа, гэта стымуляванне будаўнічай галіны, плюс народ, купіўшы свежае жыллё, пабяжыць купляць прадукцыю «Бярозакерамікі», «Кераміна», «Атланта» і гэтак далей.

Купіць на спадзе цэн — прадаць на піку. Ёсць прыклады такога поспеху?

Пытаемся ў суразмоўцы, ці ведае яна гісторыі шчасліўчыкаў, якія купілі жыллё на спадзе цэн, а прадалі зараз, калі «квадраты» сур'ёзна падаражэлі.

— Вядома. Ведаю людзей, якія ў 2022 годзе ўкладваліся ў новабудоўлю. На старце цэннік быў эквівалентны прыкладна $950—1150 за метр. Цяпер яны атрымалі ключы, зрабілі рамонт — і прадалі ўжо па $2000—2200 за «квадрат». Гэта значыць вельмі добра зарабілі. І такіх людзей нямала, — расказвае Наталля. — Але трэба разумець, што ў 2022‑м попыт быў настолькі дрэнны, што толькі самыя смелыя інвестары ўкладваліся ў метры. А прыклад пакупкі на піку і продажу на піку… Нарэшце змаглі прадаць і вярнуць свае грошы тыя, хто яшчэ ў 2007‑м будаваў у Мінску кватэру па $2000—2100 за «квадрат». Бачыце, часам і столькі даводзіцца пачакаць.

— І ў вас спытаем: а зараз можна прадаць умоўную хрушчоўку, каб пры спадзе цэн купіць жыллё ў якой-небудзь «Левадзе»? І колькі прыйдзецца чакаць?

— Дапусцім, зараз можна прадаць нядрэнную двухпакаёўку ў хрушчоўцы за $80 000 па курсе. На спадзе, можа, і атрымаецца купіць больш прыстойную кватэру, але наўрад ці ў «Левадзе», хутчэй еўрадвушку ў маналітным доме 2010—2012 гадоў пабудовы. Аднак гэта ў тым выпадку, калі сярэдняя зарплата ўпадзе да $500 у эквіваленце. Каго такое парадуе? Я не ведаю. А колькі чакаць? Паняцця не маю….

Вядома, прыемна прадаць умоўную аднапакаёўку ў хрушчоўцы перад падзеннем цэн, зараз — тысяч за $65 па курсе. І потым, калі рынак упадзе, нічога не дакладваючы, купіць ужо стандартную двухпакаёўку. Але крызісы ў нас заўсёды нечаканыя, і ніхто з эканамістаў іх толкам не прагназуе. Сёння, напрыклад, чытала прагнозы розных экспертаў наконт курса даляра. Яны дыяметральна супрацьлеглыя: там і падзенне, і рост на працягу месяца.

Што будзе далей? Цэны знізяцца ці не?

Калі будзе тое самае дно цэн на жыллё, Наталля прадказаць не бярэцца:

— Я разумею, што гэта вельмі цікава. Але ў нас нерухомасць абсалютна заўсёды прывязана да трох ключавых параметраў: даходы насельніцтва ў валюце, даступнасць крэдытаў (чым ніжэй працэнт — тым яны больш даступныя) і настроі людзей. Што мы можам сказаць пра 2027 год? Якія будуць даходы? Ці будзе чарговы крызіс ці ў нас усё будзе выдатна і даходы будуць толькі расці? Вырашаючы пытанне, ці вырасце яго кватэра ў цане, кожны павінен сам для сябе вызначыцца, у што ён верыць. Калі ў светлую будучыню, у якім усё добра, — то цана кватэры вырасце, а чалавек нічога не страціць. Калі ў тое, што накрые чарговым катаклізмам, — то не. Але ў любым выпадку рынак цыклічны, кошт «квадрата» яшчэ можа знізіцца. Да мінулых лічбаў ужо не, таму што сам даляр дэвальваваўся. Вельмі сумнеўна, што мы зноў убачым метр па $1000. Але метр па $1400—1500 яшчэ цалкам магчымы пры нейкіх эканамічных крызісах.

• 0
• 0
• 1
• 3
• 0
• 0
• 0
• 0